주택담보대출 고정금리와 변동금리, 어떤 기준으로 선택할까?

집을 살 때 받을 주택담보대출이나 갈아탈 대출을 알아보다 보면, 고정금리와 변동금리 사이에서 고민하게 됩니다. 변동금리를 더 낮게 제시받으면 당장의 이자 부담을 줄일 수 있다는 점이 눈에 들어오지만, 금리가 조금 높더라도 앞으로 낼 이자를 예상하기 쉬운 고정금리도 함께 고려하게 되는데요. 두 방식의 차이를 살펴보고, 매달 갚을 수 있는 금액과 대출을 유지할 기간에 맞춰 선택하는 방법을 알아보겠습니다.

주택담보대출 고정금리와 변동금리, 차이와 장단점

만기까지 금리가 유지되는 고정금리 대출은 시장금리가 올라도 약정금리가 그대로입니다. 앞으로 낼 이자를 예상하기 쉬운 대신, 시장금리가 내려도 기존 금리가 자동으로 낮아지지는 않습니다. 다만, 일정 기간만 금리를 고정한 뒤 변동금리로 전환하거나 금리를 다시 산정하는 상품도 있으므로, 실제 고정기간을 확인해야 합니다.

변동금리 대출은 계약에서 정한 주기마다 시장금리를 반영해 적용금리가 달라집니다. 금리가 내리면 이자 부담이 줄 수 있지만, 반대로 오르면 상환 부담도 커집니다.

변동금리는 매일 새 금리를 적용한다는 뜻이 아닙니다. 예를 들어 금리를 6개월마다 다시 정하는 계약이라면, 정해진 변경 시점에 새 금리가 반영됩니다. 대출을 비교할 때는 최초금리뿐 아니라 금리 변경 주기와 다음 변경일도 함께 읽어야 합니다.

금리유형만으로 어느 쪽이 더 좋다고 단정할 수는 없습니다. 신청 시점과 대출 조건에 따라 제시되는 금리가 다르므로, 같은 날 같은 금액과 기간으로 받은 조건을 비교해야 합니다. 개인별 우대금리의 적용 여부와 유지 조건도 맞춰 봐야 합니다.

주택담보대출 고정금리와 변동금리의 월상환 부담 비교

고정금리는 현재 조건으로 만기까지 감당할 수 있는지, 변동금리는 추후에 금리가 달라져도 갚을 수 있는 여력이 있는지 판단해야 합니다. 월 소득에서 생활비, 다른 대출의 상환액, 정기적으로 필요한 지출을 뺀 뒤 주택담보대출에 쓸 수 있는 금액을 적어 보세요. 이어 대출금액과 기간, 상환방법을 같게 놓고 금리별 월상환액을 계산하면, 각 조건이 내 예산에 맞는지 비교할 수 있습니다.

3억 원을 30년 동안, 이자만 내는 거치기간 없이 원리금균등상환으로 갚는 경우를 가정해 보겠습니다. 원리금균등상환은 금리가 같다는 전제에서 원금과 이자를 합친 월상환액을 일정하게 맞추는 방식입니다. 아래 금리는 현재 판매 금리가 아닌 계산용 가정이며, 각 금리가 유지될 때의 월상환액을 비교했습니다.

가정한 연이율	월상환액
연 3.5%	약 134만7천 원
연 4.0%	약 143만2천 원
연 4.5%	약 152만 원

연 4.0%와 4.5%의 차이는 0.5%포인트지만, 이 조건에서는 매달 약 8만8천 원 차이입니다. 연 4.0% 조건에서 주택담보대출을 갚고 남는 여유와 이 차액을 비교해 보세요. 변동금리를 고려한다면 금리가 높아진 경우의 월상환액도 함께 계산해, 늘어난 부담을 감당할 수 있는지 판단하는 데 활용할 수 있습니다.

상환액이 조금만 늘어도 생활비가 부족해진다면, 금리를 오래 고정할 수 있는 구조를 우선 검토할 이유가 있습니다. 반대로 상환액 증가를 감당할 여유가 있고 변동금리의 최초 조건이 더 낮다면, 그 차이와 향후 변동 가능성을 함께 비교할 수 있습니다. 예상한 금리 하락만을 전제로 갚을 돈을 정하지 않는 것이 핵심입니다.

이미 갚고 있는 변동금리 대출의 금리가 바뀐다면, 그때 남은 원금과 남은 기간으로 상환액을 다시 계산해야 합니다. 위 표의 금액이 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 예시는 연이율을 12로 나눠 계산했으며, 실제 납부액은 납입일과 금융회사의 이자 계산 방식 등에 따라 차이가 날 수 있습니다.

주택담보대출 고정금리 적용기간과 대출 유지기간 확인

30년 만기로 빌린다고 반드시 30년 동안 같은 대출을 유지하는 것은 아닙니다. 고정금리를 검토한다면 대출을 유지하려는 기간과 금리가 고정되는 기간이 맞는지 살펴보세요. ‘5년 고정’은 만기까지 고정된다는 뜻과 다를 수 있어, 30년 만기 대출도 처음 5년 뒤에는 금리가 달라질 수 있습니다.

이때 확인할 것이 혼합형과 주기형의 차이입니다. 혼합형은 처음의 고정기간 뒤에 변동금리로 전환되고, 주기형은 일정한 주기마다 금리를 다시 정한 뒤 다음 주기까지 유지합니다. 아래의 5년과 6개월은 구조를 설명하기 위한 예시이며, 실제 기간과 변경 주기는 상품의 약정에 따릅니다.

구분	금리가 유지되거나 바뀌는 시점
만기까지 고정하는 방식	대출 만기까지 약정금리 유지
혼합형 예시	처음 5년 고정 후, 6개월 등 약정된 주기의 변동금리로 전환
주기형 예시	처음 5년 고정 후 금리를 다시 정하고, 다음 5년 동안 유지
변동형 예시	처음부터 6개월 등 약정된 주기마다 금리 재산정

같은 ‘5년 고정’이라도 혼합형과 주기형은 5년 뒤 금리가 바뀌는 빈도가 다릅니다. 약정서에서 고정기간의 종료일과 이후의 금리 변경 주기를 확인하면, 대출을 유지하는 동안 언제부터 상환 부담이 달라질 수 있는지 알 수 있습니다.

몇 년 뒤 집을 팔아 대출을 갚을 계획이라면, 그 시점까지 내는 이자와 중도상환 비용이 더 직접적인 비교 대상입니다. 다만 주택 매각이나 목돈 마련이 늦어질 수 있으므로, 계획보다 오래 유지할 때의 금리 변경 시점과 상환 부담도 함께 고려해야 합니다.

주택담보대출 고정금리, 변동금리 전환 시 확인 요소

기존 대출을 새 대출로 갚는 갈아타기에는 중도상환수수료가 발생할 수 있습니다. 금융회사가 공시한 수수료율과 함께 현재 계약에 적용되는 요율, 실제 상환 예정일의 금액을 확인하세요.

기존 대출과 새 대출을 같은 잔액, 같은 남은 기간, 같은 상환방법으로 비교합니다. 우선 비교를 위해 현재 제시된 금리가 비교기간 동안 유지된다는 단순 가정 아래 예상 이자 차이를 계산합니다. 이후 기존 대출의 중도상환수수료와 직접 부담하는 새 대출의 부대비용을 차감하고, 변동금리 또는 주기형, 혼합형이라면 금리가 상승∙하락하는 경우도 별도로 계산해야 합니다.

월상환액이 줄었다고 이자가 절약됐다고 단정해서는 안 됩니다. 새 대출의 상환기간을 늘리면 월 부담은 낮아져도 이자를 내는 기간은 길어질 수 있습니다. 월상환액과 함께 비교기간의 이자와 그 기간이 끝날 때 남을 원금을 확인하세요.

조건을 안내받을 때는 금리가 유지되는 기간과 이후 변경 주기, 내 조건의 월상환액을 확인해 보세요. 그 답을 가계의 상환여력과 대출 유지계획에 대입하면 두 금리 방식의 장단점을 내 상황에 맞춰 판단할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

근거자료

• 한국은행, 경제금융용어 800선
• 금융위원회, 스트레스 DSR 제도 도입방안
• 한국주택금융공사, 월별상환원리금
• 금융위원회, 1월 13일 신규 대출부터 중도상환수수료율이 인하됩니다
• 한국은행, 최근 기준금리 인상시의 대출금리 파급효과
• 대한민국 정책브리핑, 금리인하요구권 신청자격과 방법
• 금융위원회, 주택담보대출·전세대출 갈아타기 서비스 안내