내 집 마련 추가 비용, 세금부터 이사비까지 얼마를 준비해야 할까?

매수할 집을 정하고 대출 가능 금액을 알아보면 내 집 마련에 필요한 돈이 어느 정도 그려집니다. 그런데 매매대금만 맞춘다고 계산이 끝나는 것은 아닙니다. 취득세와 중개보수, 이사비까지 더해야 잔금을 치르고 새집에 들어갈 때까지 필요한 돈이 나오므로, 여유 있게 준비해 두는 것이 좋습니다.

추가 비용은 세율과 요율로 구할 수 있는 돈부터 적고, 집과 이사 조건에 따라 달라지는 비용은 견적을 받아 채우면 됩니다. 이때 중요한 것은 총액만이 아니라 그 돈을 언제 내야 하는지입니다.

이 글에서는 주택 구입에 필요한 세금과 거래비용의 계산 기준을 먼저 살펴봅니다. 이어서 5억원 주택을 사례로 예산을 합산하고, 계약일부터 입주일까지 자금을 준비하는 순서로 정리하겠습니다.

내 집 마련 추가 비용, 세금과 거래비용부터 계산하기

주택을 살 때는 매도인에게 주는 매매대금 말고도 세금과 거래 부대비용을 부담해야 합니다. 금액이 가장 큰 취득세와 중개보수를 먼저 계산하고, 소유권을 내 이름으로 옮기는 등기 비용을 살피면 빠뜨리는 항목을 줄일 수 있습니다.

취득세는 집값과 주택 보유 조건에 따라 계산합니다

취득세는 집을 취득할 때 내는 지방세입니다. 일반세율이 적용되는 1주택 취득에서 6억원 이하 주택의 취득세율은 1%입니다. 같은 집값이라도 보유 주택 수와 취득 조건에 따라 적용 세율이 달라질 수 있으니, 다른 사람의 계산액을 그대로 내 예산에 넣으면 안 됩니다.

취득세만 계산하면 함께 내는 세금을 놓치기 쉽습니다. 취득세에는 지방교육세가 더해지고, 주택 면적과 과세 조건에 따라 농어촌특별세도 붙을 수 있습니다. 이 글의 사례처럼 일반세율이 적용되는 1주택이고 전용면적이 85㎡ 이하라면, 과세표준 5억원에 대한 취득세 500만원과 지방교육세 50만원을 합쳐 550만원으로 계산합니다. 감면은 적용하지 않은 금액입니다.

생애최초 주택 구입이라도 취득세 감면액을 미리 빼지는 않는 편이 좋습니다. 본인과 배우자의 주택 소유 이력, 주택 가격과 거주 요건 등에 따라 적용 여부가 달라지기 때문입니다. 그러니 주택 소재지 관할 지방자치단체에서 감면 가능 여부와 실제 납부액을 확인한 뒤에 예산을 줄이세요. 예상했던 감면을 받지 못해 자금이 모자라는 일을 피할 수 있습니다.

중개보수는 상한 안에서 협의한 금액을 적습니다

중개보수는 부동산 중개를 의뢰한 대가로 지급하는 돈입니다. 주택 매매가격이 2억원 이상 9억원 미만이면 상한요율은 0.4%입니다. 그러므로 5억원 주택의 중개보수 상한은 200만원입니다. 다만 이 금액을 반드시 다 내는 것은 아니고, 상한 안에서 중개사와 협의해 실제 보수를 정합니다.

매도인과 매수인은 각자 중개보수를 부담합니다. 매수인이 계산한 200만원을 매도인과 절반씩 나누는 구조가 아니라는 뜻입니다. 중개사가 일반과세자라면 중개보수에 부가세가 붙습니다. 예산표에는 협의한 보수를 적고, 부가세까지 포함해 최종적으로 얼마를 내는지 확인해 두세요. 지급일도 함께 정해 두는 것이 좋은데, 별도 약정이 없다면 거래대금 지급이 끝난 날에 보수를 내게 됩니다.

취득세 외에 따로 드는 등기 비용

잔금을 치른 뒤에는 소유권이전등기를 통해 집주인이 바뀐 사실을 등록합니다. 법무사에게 맡기면 세금과 여러 수수료를 묶은 견적을 받기도 하는데, 이때 견적 총액을 앞서 계산한 취득세에 그대로 더하면 같은 세금을 두 번 계산하게 됩니다. 그래서 견적서에서는 세금, 채권 비용, 신청수수료, 대행보수를 나눠서 봐야 합니다.

등기할 때 매입하는 국민주택채권은 특히 금액을 구분해야 합니다. 매입액은 주택 소재지와 시가표준액 등을 기준으로 정하므로 매매가격만으로 계산하지 않습니다. 주택의 시가표준액은 공시가격 등을 바탕으로 정해지는 금액으로, 실제 매매가격과 다를 수 있습니다. 채권을 사자마자 파는 경우라면, 채권 액면금액 전체가 아니라 매도금액과 이자 등을 반영한 실제 고객부담금을 비용에 넣습니다. 부담액은 조회일에 따라 달라지므로 주택도시기금의 채권매입 도우미나 등기 견적으로 확인할 수 있습니다.

매매계약서에 드는 인지세와 등기신청수수료도 별도 항목입니다. 인지세는 일정한 문서를 작성할 때 내는 세금으로, 기재금액이 1억원 초과 10억원 이하인 부동산 매매계약 과세문서 1통의 세액은 15만원입니다. 매도인과 매수인의 실제 분담을 확인해 본인이 낼 금액을 적습니다. 법무사 보수는 등기 업무를 대신 처리해 주는 대가이므로, 이 보수와 세금이 구분된 견적을 받아 두는 편이 좋습니다.

내 집 마련 추가 비용에 이사비와 대출 비용 더하기

세금과 거래비용을 정리했다면 이제 새집에서 생활하는 데 드는 돈을 계산할 차례입니다. 이사비는 집값에 비례하지 않고, 짐의 양과 이동 거리, 작업 조건에 따라 달라집니다. 그래서 실제로 이사할 집을 기준으로 견적을 받아야 합니다.

여러 이사업체를 비교할 때는 견적 총액과 함께 포함된 작업 내용을 봐야 합니다. 사다리차나 엘리베이터 이용료, 에어컨 같은 가전의 이전 설치비가 별도인지에 따라 최종 지급액이 달라지기 때문입니다. 추가 요금이 생기는 조건까지 적힌 견적을 받아야 처음 본 가격과 실제 지출의 차이를 줄일 수 있습니다.

청소와 수리, 가구 구입은 입주 전에 꼭 필요한 일과 나중에 해도 되는 일로 나눠 봅니다. 물이 새는 곳을 수리하는 비용과 새 가구를 고르는 비용을 한꺼번에 잡으면 무엇을 줄일 수 있는지 판단하기 어렵습니다. 집 상태를 보고 먼저 해야 할 작업의 견적을 더한 뒤, 남은 예산에서 가구와 가전 구입 범위를 정하면 됩니다.

주택담보대출을 받는다면, 대출을 실행할 때 본인이 부담하는 비용도 빠뜨리지 말아야 합니다. 대출약정 인지세는 앞서 설명한 매매계약 인지세와 별개입니다. 다만 근저당권 설정 비용을 대출받는 사람이 모두 내는 것은 아니므로, 이용할 대출 설명서에서 고객부담 항목과 실행일에 빠져나가는 금액을 확인하고, 등기 견적에 이미 포함된 항목은 중복해서 더하지 않도록 하세요.

내 집 마련 추가 비용을 계산하는 5억원 주택 사례

계산 기준을 정리했으니, 이제 5억원 주택을 산다고 가정해 보겠습니다. 개인이 일반세율을 적용받는 1주택을 취득하고, 취득세 과세표준은 5억원, 전용면적은 85㎡ 이하이며, 감면은 적용하지 않는 조건입니다. 중개보수는 상한금액으로 협의했다고 가정합니다. 아래 표는 이 조건에서 계산한 세금과 중개보수의 소계입니다.

항목	계산 기준	예시 금액
취득세	과세표준 5억원 × 1%	500만원
지방교육세	과세표준 5억원 × 0.1%	50만원
농어촌특별세	위 사례 조건에서 비과세	없음
중개보수	5억원 × 상한요율 0.4%	200만원
세금과 중개보수 소계	위 가정의 부분 합계, 부가세 등 제외	750만원

이 사례에서 나온 750만원이 집값 외에 드는 비용의 전부는 아닙니다. 중개보수의 부가세, 등기 관련 비용, 대출 고객부담금, 이사비는 아직 넣지 않았기 때문입니다. 실제로 중개보수를 상한보다 낮게 협의했다면, 표의 200만원을 협의한 금액으로 바꿔 계산하세요.

자신의 추가 비용 예산은 이 소계에 나머지 견적을 더해 완성합니다. 등기 견적에서는 이미 계산한 세금과 겹치는 금액을 빼고, 매매계약 인지세의 본인 부담분과 채권 실제 부담금, 신청수수료, 대행보수 등을 반영합니다. 여기에 중개보수 부가세와 대출 고객부담금, 이사비, 꼭 필요한 수리 및 입주 준비 비용을 더합니다. 아직 견적을 받지 않은 항목은 0원으로 두지 말고, 금액을 받아야 할 항목으로 남겨 두세요.

합계가 준비할 수 있는 돈보다 크다면, 미룰 수 있는 가구 구입이나 선택적인 공사부터 조정하면 됩니다. 다만 세금이나 이미 약정한 보수를 줄일 수 있는 돈처럼 다루면 잔금일에 부족해질 수 있습니다. 집을 계약하기 전에 추가 비용을 계산하는 목적은 총액을 아는 데 그치지 않습니다. 매매대금을 낸 뒤에도 필요한 지출을 감당할 수 있는지 미리 판단하려는 것입니다.

내 집 마련 추가 비용을 지급일에 맞춰 준비하기

추가 비용의 총액을 마련할 수 있더라도 지급일까지 현금이 준비되지 않으면 거래를 마치기 어렵습니다. 비용표에 금액 옆으로 지급일을 적어 보면, 잔금과 함께 확보해야 할 돈과 입주 전후에 쓸 돈이 구분됩니다.

계약할 때는 매매계약 인지세의 분담과 납부 일정을 정하고, 중개보수와 등기 견적을 받아 전체 예산을 계산합니다. 이사나 수리 계약에서 예약금을 먼저 내야 한다면 그 금액도 해당 날짜에 반영합니다. 매매계약 인지세는 일반적으로 과세문서를 작성한 달의 다음 달 10일까지 납부해야 하므로, 무조건 잔금일에 내는 비용으로 여기면 안 됩니다.

잔금일에는 남은 주택대금과 등기에 필요한 돈이 집중될 수 있습니다. 취득세의 일반 신고납부기한은 취득일부터 60일 이내지만, 그 전에 소유권이전등기를 신청하면 등기신청서 접수일까지 세금을 신고납부해야 합니다. 그러니 잔금일에 등기를 신청할 예정이라면 세금도 그날까지 준비해 두어야 합니다. 그래서 중개보수는 정한 지급일에, 이사와 수리 잔금은 각 계약에서 정한 날짜에 맞춰 나눠 두는 것이 좋습니다.

내 집 마련 예산은 주택대금 중 본인 돈으로 낼 금액에 세금과 거래비용, 입주 준비 견적을 더해야 완성됩니다. 계산을 마쳤다면 잔금일에 낼 금액부터 따로 확보하고, 입주 전후 지출을 뺀 뒤에도 생활비가 남는지 살펴보세요. 집값에 대출금을 맞추는 계산을 넘어서서, 이사를 마치고 실제로 생활을 시작할 수 있는 예산인지 확인하는 단계입니다.

자주 묻는 질문

근거자료

• 국가법령정보센터, 지방세법 제11조 및 제151조
• 국가법령정보센터, 지방세법 제20조
• 국가법령정보센터, 지방세특례제한법 제36조의3
• 서울특별시, 부동산 중개보수 요율표
• 주택도시기금, 셀프 채권매입 도우미
• 국가법령정보센터, 인지세법 제1조, 제3조 및 제8조
• 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행령 제27조의2
• 찾기쉬운 생활법령정보, 소유권이전등기하기
• 한국주택금융공사, 보금자리론 상품설명서

본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개인별 세금과 실제 비용은 주택 및 거래 조건과 관계 법령에 따라 달라질 수 있습니다.